日前，国家金融监管总局公布最新行业数据显示，保险资金运用余额首次突破40万亿元关口，规模达40.82万亿元，创下历史新高。

保险公司手里有钱，多到没地方放。

从行业角度来说，这是好事情，但是对于保险公司的压力一点也不轻。

毕竟，巨额资金背后是卖出去的保单，将来要按照当初承诺的收益往外付钱。

保险公司只是现金流的搬运工！

40万亿资金分布很明显，银行存款占比在持续下降，大头都在涌向国债等固守产品。

2013年银行存款占比29.45%，将近3成躺在银行吃利息就行了。如今银行存款占比已经降到7.43%。

国债等固守产品已经超过了48%，接近一半。

但是现在十年期国债收益率已经降到1.7%出头，光靠买债，成本都不够。

股票和证券投资基金等权益类占比也到了15.66%，创历史新高。

但是这个钱不够长，不够稳，与巨额保险资金需要的长期稳健不能匹配。

不少保险资金纷纷把目光转向商业地产。

新华保险已经收了至少14 座万达广场，阳光人寿拿下6座，大家保险也拿了3座。

不止万达广场，2025年10月，中邮保险完成对上海静安区博华广场的收购，交易对价108亿。

今年初，泰康人寿领投30亿，中银三星、中宏保险、友邦保险、大都会人寿等多家险企共同出资30亿元，把英格卡旗下无锡、北京、武汉3座荟聚购物中心打包收了。（交易总价约为160亿，荟聚股东英格卡集团认购20亿元劣后级份额，剩余80亿元资金缺口通过银行并购贷款解决。）

收购后单体项目运营团队不会改变，英格卡将继续保留项目运营权。

更早时候，中邮人寿收购大悦城旗下的中粮·置地广场，友邦人寿收购位于北京市朝阳区CBD的凯德·星贸，等等。

对于保险公司来说，这些商场不是楼，而是一张久期超长的高收益债券，是资产的“压舱石”。

长久来看，这张“债券”能持续给保险公司输送现金流吗？

今年6月，有4只商业不动产Reits上市，中信建投首农商业Reit、中金唯品会商业Reit、国泰海通砂之船商业Reit、汇添富上海地产商业Reit，前三个底层资产都是商业卖场：

中信建投首农商业Reit底层资产是位于北京昌平的龙德广场、中金唯品会商业Reit底层资产是郑州杉杉奥特莱斯和哈尔滨杉杉奥特莱斯，国泰海通砂之船商业Reit底层资产是西安砂之船奥特莱斯。

商业不动产公募REITs与保险资金扫货商场，本质都是在做同一件事：

抢夺运营成熟、现金流稳定的商业不动产，包括购物中心、写字楼、酒店等成熟业态。

龙德广场2025年出租率98.26%，比2024年下降了1.25个百分点，每月每平米租金163.43元，比2024年下降了6.94%。

龙德广场租金已经连续两年下降。

龙德广场运营数据

西安砂之船奥特莱斯近三年期末出租率也出现下滑态势，2025年为94.36%，比2024年下降了4.18个百分点。

郑州与哈尔滨奥特莱斯出租率相对保持在高位。

三家奥特莱斯主要收入都是联营模式收入，租金占比是小头。

西安奥特莱斯联营收入占比73.51%，抽成收入占比25.78%，固定租金收入仅占0.71%。

西安奥特莱斯收入构成

这种模式对于运营管理提出了很高的要求，因为商场不是把铺子租出去就结束了。

一个商场从一个“经营得不错的项目”，变成一项真正有质量、提供稳定现金流的资产，有很长的路要走。