2021年，基础设施REITs开闸，一些产业园区写字楼打包成公募REITs上市交易，不少保险机构第一时间入局，本来想当包租公，没想到本金快没了！

如今商业不动产REITs来了，保险资金积极性有多大呢？

去年底，证监会发布《推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，商业不动产REITs正式开闸。

6月17日，证监会主席吴清在陆家嘴论坛上提到推出商业不动产REITs试点，18日首批4只商业不动产REITs就正式挂牌交易‌，合计募资规模超190亿元。

7月15日，华夏保利商业REIT正式启动发售，最终募资17.965亿。

除此之外，还有20余单项目处于交易所受理审核阶段，累计拟募资规模突破750亿元。

2025年全年，公募REITs全市场募集资金468亿（主要是基础设施类），商业不动产赛道这一开闸募资就要翻倍。

目前已经发售的5个商业不动产REITs项目，战略配售机构中，尚没有见到保险资金的身影。

2021年底建信中关村REIT发售时候，5家保险公司参与认购，如今只有国寿投资保险资产管理有限公司的6891万份额，纹丝不动。

当初认购价格是3.2元/份，如今最新价只有1.13元/份，跌了65%。

到2026年，国寿投资一共分红2310万，本金亏了1.4亿，合计亏损了1.2亿。

而且由于租金和出租率都在下降，每年分红金额是越来越少。

2022年分红992万，到了2025年分红只有289万了。

2026年上半年分红仅有92万，每10份基金份额只有0.134元，创了新低。

根据建信中关村REIT的财报，如今旗下位于中关村的三个写字楼出租率也就是80%。

要知道，建信中关村REIT下面的3个写字楼全部位于号称中国“硅谷”的中关村软件园内。

保险资金对于资产配置的需求在不断增加，扫货商业地产，加大不动产投资已经成为共识。

2024年，新华保险抢夺万达广场；2025年，泰康领头接盘荟聚购物中心；今年，大家保险接手北京鼎好大厦。

如今商业不动产REITs来了，保险资金积极性会有多大？

商业不动产公募REITs与保险资金如今扫货商业地产，本质都是在做同一件事：

抢夺运营成熟、现金流稳定的商业不动产，包括购物中心、写字楼、酒店等成熟业态。

保险资金扫货，需要全部接盘，资金体量大，还要操心运营管理；

而REITs把商业不动产打包成基金份额，上市交易，保险资金可以打新、可以战略配售、可以上市后交易，灵活度更高。

国泰海通砂之船商业REIT，底层资产是砂之船（西安）奥特莱斯，募资金额55亿，线下认购份额超过发售份额的103倍。

认购价格为5.531元/份。6月18日上市当天，最高价到了6.7元/份，涨价21%。

今天最新收盘价6.479元/份，比认购价也高了17%。

抢到就是赚到！

当然，商业不动产REITs底层资产不仅仅是购物中心，也包括了写字楼。

汇添富上海地产商业REIT‌，底层资产为上海黄浦鼎保大厦和鼎博大厦，发售时候认购份额超过发售份额的38.55倍，也算是被资金热追了。

认购时价格为4.092元/份，可是如今上市交易仅仅一个月，已经跌到了3.597元/份，跌幅12%。

本来想靠收房租生活，没想到本金先亏了不少。

所以，一心想着募资的商业不动产，本质上也是“鱼龙混杂”，特别是写字楼项目。

最新发售的华夏保利商业REIT，底层资产一个是广州保利中心写字楼，一个是佛山保利水城购物中心。

保利放到一起打包销售，结果市场根本不买账，认购1倍。也就是说发售多少份，认购就有多少份。

与之前百倍疯抢购物中心REIT相比，天上地下。

其实原因可想而知，如今的写字楼，租金是王二小过年，一年不如一年。

广州保利中心写字楼位于珠江新城，虽然号称超甲级写字楼，但是租金持续下跌也是不争的事实。

7月份，瑞众保险投资中信证券-华润商业资产持有型不动产资产支持专项计划（ABS），底层资产是成都万象城。

不过这类似机构间的REITs，个人投资者不能参与。

在低利率与资产荒背景下，此前的公募REITs凭借稳定的现金流和高比例分红，成为近年来险资深度参与的品种。

有媒体报道，8月份，险资投资商业不动产REITs开闸，目前未见到正式文件。

是自己继续下场收购商业不动产，还是通过购买REITs简介入场？

不过，对于不同类型的底层资产REITs产品，保险机构也真需要擦亮眼睛。

目前看，底层资产是核心城市、核心商圈的购物中心是市场抢夺的优质资产，而写字楼，目前并不受市场待见。